像这样的房屋一般是没有产权证的,本集体组织

2019-09-12 作者:必威-法律名人   |   浏览(120)

第一种观点认为,虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权,但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第21条规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态,应当根据案件实际情况,判决由一方当事人使用,并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

综上所述,只要争议房屋为合法建筑物,就应当认定该买卖房屋的合同为有效,即以认定小产权房买卖合同有效为原则。

经慎重考虑,二人正式提出协议离婚。双方决定年幼的段小某与母亲孔小姐共同生活,但就小产权房的分割问题二人未能达成共识。多次协商无果后,孔小姐觉得久拖不决不仅丧失时间成本,亦耗费大量精力,遂向法院提起离婚诉讼,并要求获得该房产的所有权。

小产权房是指在集体所有的土地上建设的房屋,销售给了本集体经济组织之外的成员,它通常是由村民自己或联合开发商,或由乡镇政府联合开发商在集体所有的土地上建设的房屋。与商品房相比较,小产权房有以下特点:第一,没有土地使用权证和国家颁发的房产证;第二,小产权房不受法律保护;第三,小产权房价格低廉;第四,小产权房是建设在集体土地上的房屋,包括建设在宅基地等集体建设用地上的房屋,以及一些非法占用耕地建设的房屋。目前,我国房价高涨,住房体系依旧不完整,因此即使小产权房不受法律保护,并且国家出台一系列政策予以禁止,仍然有众多购房者挺而走险,小产权房交易依旧普遍。 

对购买非本集体的小产权房

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【天穗律师事务所王幼柏律师分析】

对于小产权房交易问题,根据有关学者意见,"小产权"房买卖过程中,涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体,通过利益分析可知"小产权"房买卖对于利益主体各方是利大于弊的,故对"小产权"房买卖合同不宜一概认定无效,而是应当将"小产权"房进行分类,并结合当前我国实际情况和国家关于"小产权"房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续,或者不能满足可以认定合同有效情形的,"小产权"房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度,可解决"小产权"房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决"小产权"房买卖问题,需要建立完备的农村土地流转机制。

小产权房买卖合同效力问题

在一些离婚案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感,国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论,在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下,结合司法实践,本文重点探讨离婚纠纷中小产权房应如何处理的问题。

(一)认定小产权房买卖合同无效的理由

【案情回放】

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▲解读:

笔者赞同第三种观点。首先,虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定,但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的,案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效,A与B并不具有房屋的所有权,故判决由夫妻一方使用显然不当。其次,如果法院对涉案小产权房进行分割,以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权,势必会干扰国家对农村土地的管理,引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效,对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致,还能以案例的形式进行法律宣传,起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。

2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。

孔小姐与其丈夫段先生结婚六年,育有一女段小某,年仅4岁。婚后不久,孔小姐以夫妻共同财产60万元购买了“小产权楼房”一套,未进行登记。因当初相互了解不够,婚后第四年双方性格缺点暴露,夫妻感情逐渐淡漠。

根据《土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,而小产权房改变了集体土地的用途;并且,根据《物权法》的规定,不动产的转让采取登记生效主义。因此,小产权房交易存在众多风险,首先,小产权房产权不完整,因此购房者不能取得房屋的合法产权。其次,针对集体土地使用权能否流转,小产权房的购买者无法获得房屋的所有权,因此也就不能正常顺利实现房屋的使用价值。另外,购买小产权房不能被正常地继承、遗赠和赠与,并且对于房屋质量问题以及公共设施维修问题而言,救济途径十分有限。最后,国家进行宏观调控征收集体土地时,小产权房无法获得征收拆迁补偿。因此,在此建议各位准备购买小产权房或者已经购买了小产权房的购房者,要树立小产权房交易的法律风险意识,重视和加强风险防范。

原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。

小产权房买卖有什么风险

小产权房屋主要是指农村居民自己修建的房屋,像这样的房屋一般是没有产权证的,所以在进行小产权房屋买卖的时候会牵涉到许多法律风险。而对于小产权房屋买卖合同来讲,其效力也是一个争议很大的问题。下面,我们来说说小产权房屋买卖合同效力如何认定。

孔小姐虽无法分割所有权,但该房屋是以夫妻共同财产购买,那么孔小姐是否还有其他方式争取与该小产权房相关的权益?

北京德亮宅基地纠纷律师

根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

二、小产权房应如何处理

不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修订之后,修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条,新增加了第六十三条,即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地,控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定,相反的,在《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。也就是说,法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设,但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是,《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设,其立法目的在于限制农转非,而宅基地本身就是建设用地,所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定,小产权房买卖合同应当被认定为有效。

根据我国《土地管理法》和相关政策规定,小产权房不能基于买卖等法律行为发生物权变动的效果,因此,孔小姐与段先生向第三人购买的小产权房属于未获得产权的地上建筑物,不具有法律意义上的物权性质。

以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析,北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年,希望能为您在小产权房交易方面提供参考。

本案中,上述房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用,且孩子随被告一起共同生活,在该房屋办理产权登记之前,由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。

有文章指出,因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在农民个人宅基地上,而是建在村集体土地上的,所以此种类型的小产权楼房在当事人双方平等自愿签订房屋买卖协议且基层村组织同意的情况下,可以认定为有效。笔者认为,此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所占用的集体土地不得转让,小产权房不得进入房屋买卖市场自由流通,而并非建设于宅基地还是集体用地上,况且宅基地本身就属于农民集体所有。如果认定合法则有可能形成开发商先建设楼盘,再通过本村村民向外销售小产权楼房的情形,扰乱国家对土地的管理秩序。

(四)只要小产权房手续齐全,其所在集体经济组织认可,就应当认定买卖合同有效。

至于经济补偿的数额的确定,双方可以进行友好协商,协商不成的,还可以进行价格评估,原则上以该小产权房的购买价格为基础,同时考虑房屋的增值情况,支付合理的数额。

▲法律规定:

在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下,法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时,应根据案件的不同情况,以不予分割为原则,在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。例如:对于因继承而获得的小产权房,属于夫妻共同财产的,因具有合法来源,法院应依法予以分割;对于因受赠与而获得的小产权房,应严格审查赠与合同的效力,如果表面为赠与实为买卖的赠与合同应依法宣告无效。

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

那么段氏夫妻能否在离婚时分割该小产权房呢?

▲裁判要旨:

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以,小产权房的转让目前无法得到法律的认可,但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进,且正在进行新一轮的土地确权登记,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力,所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

王律师认为,在离婚案件的司法实践中,如果就此房屋发生纠纷,法院不会判决房屋所有权的归属。本案中,孔小姐的请求将不会得到法院支持。

▲案情简介:

一、问题的提出

小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展,我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定,由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地。第十八条规定,集镇内非农业户建房需要用地的,应提出申请,由管理集镇的机构与有关生产队协商,参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出,1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖,该法第四十一条规定,城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定,农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神,这在1988年的第一次修订时,也予以了保留。

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法院通常不做处理

案例:A与B皆为城镇户口,二人在婚姻关系存续期间,以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处,并与C签订了房屋买卖协议,后A与B夫妻感情破裂,对于小产权房的分割无法达成协议,遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题,主要有以下几种观点:

小产权房买卖合同效力剖析

法院只能根据实际情况判决由当事人使用,即仅可以对房屋的财产权益予以分割,而不能对房屋本身予以分割。司法实践中存在法院判决的结果就是将该房屋的使用权归一方,由获得使用权的一方向另一方给予适当的经济补偿。

▲案情简介:

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三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法

离婚时对小产权房处理问题

对于小产权房,因为产生原因不同,其表现形式也复杂多样,有建在农民宅基地上的,也有因旧村改造、拆迁安置而产生的;有因购房协议得到的,也有因赠与、继承得到的等等。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

2002年,南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日,下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》,该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底,原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套,即下罗新村X区XX号。2005年7月1日,原告汪某与被告黄某(作为乙方,为城镇居民)签订了一份《协议书》,约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

小产权房转正需要克服哪些困难?

(二)认定小产权房买卖合同有效的理由

因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有,马某属城镇居民购买农村房屋,虽签订买卖合同当时系双方自愿,且马购买后在院内增建了房屋居住至今,然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化,故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效,马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。

三、区别对待:以不予分割为原则

现行的小产权房买卖合同纠纷中,要求确认合同无效的一方通常是出卖方,起因大多是因为房屋卖出后,由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格,出卖人觉得吃了亏,遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后,因利益的驱动而产生悔意,并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为,不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证,对于出卖人来说是明知的,出卖人在卖出房子后,又以合同违反规定要求确认无效,这是一种恶意抗辩,如果认定了合同无效,无疑是对不诚信者的纵容,不利于保护交易安全,同时也是对诚实信用原则的违反。

法律规定:

第三种观点认为,因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖,虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议,但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效,A与B并未取得房屋的所有权,故对案例中的小产权房应不予处理。

(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房

原、被告于1997年7月经人介绍相识,1997年8月6日登记结婚, 2007年,双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套。由于原、被告双方性格差异,双方在生活琐事上经常发生争吵,两人长期分居,故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院,要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中,双方对所涉及的房产达成价格协议:坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

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